Calcul de la soulte : la part de celui qui quitte le logement
Valeur du bien, capital restant dû, part de chacun : trois chiffres suffisent pour estimer la soulte.
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La soulte est la somme que verse l’époux qui garde un bien commun ou indivis à celui qui renonce à sa part. Elle se calcule sur la valeur nette du bien, c’est-à-dire sa valeur actuelle diminuée du capital restant dû, multipliée par la quote-part de celui qui sort : la moitié sous le régime de la communauté ou pour une indivision à parts égales, la proportion inscrite dans l’acte d’achat sinon. Une maison estimée 320 000 €, sur laquelle il reste 140 000 € à rembourser, a une valeur nette de 180 000 € ; la soulte est de 90 000 € si chacun en détient la moitié, 72 000 € si celui qui part n’en détient que 40 %. À la soulte s’ajoute le droit de partage de 1,10 % sur l’actif net, 1 980 € ici, et l’époux qui reste reprend seul le prêt, si la banque accepte de désolidariser l’autre.
Calcul de la soulte et du droit de partage
Soulte à verser
90 000 €
| Valeur nette du bien | 180 000 € |
| Droit de partage (1,10 %) | 1 980 € |
| Total à financer, prêt repris compris | 231 980 € |
Hors émoluments du notaire, proportionnels et réglementés : demandez son décompte.
La formule, sans raccourci
Soulte = (valeur vénale du bien − capital restant dû) × quote-part de celui qui part. La valeur vénale est estimée au jour du partage, pas au jour de l’achat : une plus-value profite aux deux, une moins-value aussi. Le capital restant dû se lit sur le tableau d’amortissement du prêt ou sur une attestation de la banque, à la date prévue pour l’acte. Les indemnités de remboursement anticipé, si le prêt est soldé, viennent en déduction.
Tout se complique quand l’un des époux a financé une partie du bien avec des fonds propres, un héritage ou une donation. Sous le régime de la communauté, il a droit à une récompense, qui s’ajoute à sa part. Entre partenaires de Pacs ou concubins, c’est une créance entre indivisaires. Le simulateur suppose des apports équilibrés ; la page partage des biens intègre les récompenses.
Cinq situations chiffrées
| Valeur du bien | Capital restant dû | Valeur nette | Soulte | Droit de partage |
|---|---|---|---|---|
| 200 000 € | 150 000 € | 50 000 € | 25 000 € | 550 € |
| 250 000 € | 80 000 € | 170 000 € | 85 000 € | 1 870 € |
| 320 000 € | 140 000 € | 180 000 € | 90 000 € | 1 980 € |
| 450 000 € | 0 € | 450 000 € | 225 000 € | 4 950 € |
| 180 000 € | 195 000 € | -15 000 € | 0 € | 0 € |
Le dernier cas est celui d’un bien acheté récemment, dont le prêt dépasse la valeur : il n’y a ni soulte ni droit de partage sur ce bien, mais une dette à répartir. Le deuxième montre l’effet d’un prêt presque remboursé : la soulte devient lourde à financer, alors même que la mensualité restante est faible.
Ce que coûte réellement le maintien dans le logement
Celui qui garde le bien paie la soulte, reprend la dette restante, règle le droit de partage et les émoluments du notaire, proportionnels et fixés par le tarif réglementé. Le droit de partage est perçu au taux de 1,10 % avec un minimum de 25 €, selon l’article 746 du Code général des impôts et la fiche service-public sur le partage des biens. Sur 100 000 € d’actif net, il représente 1 100 € ; sur 500 000 €, 5 500 €. Pour savoir si la banque suivra, le simulateur de rachat de soulte calcule la mensualité du nouveau prêt.
Vendre plutôt que racheter
La vente du bien évite la soulte : le prix encaissé rembourse le prêt, et le solde se partage selon les droits de chacun. Une vente du bien commun à un tiers avant le partage n’est pas un partage, et le droit de 1,10 % ne porte alors que sur les sommes partagées ensuite. C’est souvent la solution quand aucun des deux ne peut reprendre seul le prêt, ou quand le logement est trop grand pour un seul foyer.