Rachat de soulte : financer la part de l’autre et reprendre le prêt
Le calcul part du bien et du prêt en cours, puis donne la mensualité au taux que vous saisissez.
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Racheter la soulte, c’est emprunter de quoi verser à l’autre sa part de la valeur nette du bien, en reprenant le plus souvent le prêt encore en cours. Le montant à financer additionne donc trois postes : la soulte, le capital restant dû et le droit de partage de 1,10 %, sans compter les émoluments du notaire et les frais du prêt. Pour un logement de 280 000 € avec 110 000 € de capital restant dû, détenu à moitié, la soulte est de 85 000 € et le total à emprunter de 196 870 €. Sur vingt ans à 3,5 %, cela représente 1 142 € par mois hors assurance. La banque raisonne sur les revenus de celui qui reste seul : la mensualité, ajoutée à ses autres charges, doit rester compatible avec ses ressources, pension alimentaire reçue comprise selon les établissements.
Rachat de soulte : la mensualité du nouveau prêt
Mensualité hors assurance
1 132 €
| Soulte (moitié de la valeur nette) | 85 000 € |
| Montant à emprunter (soulte + prêt + droit) | 196 870 € |
| Coût total des intérêts | 74 733 € |
Le taux saisi est le vôtre : aucun taux de banque n’est intégré au calcul.
Le montant à emprunter, poste par poste
| Poste | Montant |
|---|---|
| Valeur nette du bien | 170 000 € |
| Soulte due à l’époux qui part (50 %) | 85 000 € |
| Capital restant dû repris seul | 110 000 € |
| Droit de partage (1,10 % de l’actif net) | 1 870 € |
| Total à financer, hors notaire et frais du prêt | 196 870 € |
Si la banque laisse le prêt en cours à celui qui reste, il n’emprunte que la soulte et les frais, et conserve le taux d’origine sur le reste : la mensualité totale est alors la somme de l’ancienne échéance, réduite à son seul nom, et du nouveau prêt. Si l’ancien taux est bas, cette solution coûte presque toujours moins cher qu’un nouveau prêt global.
Mensualité selon le taux et la durée
| Taux | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|
| 3,0 % | 1 360 € | 1 092 € | 934 € |
| 3,5 % | 1 407 € | 1 142 € | 986 € |
| 4,0 % | 1 456 € | 1 193 € | 1 039 € |
Ces mensualités sont un calcul d’annuités constantes, sans assurance ni frais de garantie. Les taux du tableau sont des hypothèses de calcul, pas des offres : saisissez dans le simulateur celui que votre banque vous propose. Un allongement de cinq ans réduit la mensualité mais augmente fortement le coût total des intérêts.
Le calendrier qui évite les mauvaises surprises
L’ordre compte. On fait d’abord estimer le bien, puis on obtient de la banque un accord de principe sur le financement et sur la désolidarisation, avant de signer la convention de divorce ou l’acte de partage. Le notaire établit l’acte, qui constate l’attribution du bien, le paiement de la soulte et la reprise du prêt ; il le fait publier au service de la publicité foncière. Dans un divorce par consentement mutuel, l’état liquidatif portant sur un bien immobilier est annexé à la convention, comme l’indique la fiche divorce par consentement mutuel.
La pension alimentaire reçue pour les enfants peut améliorer le dossier de celui qui reste, mais toutes les banques ne la retiennent pas de la même manière. La pension calculée avec la table de la Justice donne l’ordre de grandeur à présenter. Préparez aussi la convention ou le projet de convention : c’est elle qui fixe le montant de la soulte et la date de l’attribution.
Pendant l’attente : qui paie quoi ?
Entre la séparation et l’acte de partage, le logement reste commun ou indivis. Les deux époux restent tenus du prêt envers la banque. Celui qui occupe seul le logement peut devoir une indemnité d’occupation à l’indivision, sauf si le juge ou la convention lui en accorde la jouissance gratuite, souvent au titre du devoir de secours pendant la procédure. Celui qui rembourse seul les mensualités après la séparation détient en principe une créance sur l’indivision, qui se règle au moment du partage. Ces comptes modifient le montant final versé à celui qui part : ils se chiffrent avec le notaire, à partir des relevés de chacun.